I juridisk forstand er fast eiendom grunn, bygning som er fast forbundet med grunn, gjerder, trær og avling på rot og lignende

Hva vil det si at eiendommen din blir ekspropriert? Hvem er det som kan gjøre dette, og hvorfor? Her får du en liten innføring i ekspropriasjon som kan hjelpe deg å forstå begrepet litt bedre.

Hva er ekspropriasjon?

Ekspropriasjon er å bli fratatt privat eiendom, eller rettighet til eiendom, også gjennom tvang om det er nødvendig. Både offentlige myndigheter og privatpersoner kan ekspropriere, men det skjer i hovedsak i sammenheng med offentlige formål.

På grunn av eiendomsretten fastslår Grunnloven i § 105 at full erstatning skal gis ved ekspropriasjon. Det vil si at parten som overtar eiendommen, eksproprianten, må gi full erstatning for eiendommen til den opprinnelige eieren, ekspropriaten.

 

Hvorfor blir man ekspropriert?

De vanligste formålene for ekspropriasjon er bygging av offentlige institusjoner som skoler, barnehager, sykehus, veier, jernbane og kraftlinjer. Også oppføring av boliger, idrettsplasser og hotell kan være grunner til fratagelse av eiendom.

Ta en titt på Statens vegvesens side for mer informasjon om ekspropriasjon i sammenheng med utbyggelse av vei.

For at eksproprianten, for eksempel vegvesenet, jernbaneverket, kommunen eller en privat aktør, skal kunne overta eiendommen kreves lovhjemmel. Det vil si at det må fremstå et formål for eksproprieringen. Det finnes tre hovedtyper av lovhjemler:

1. Ekspropriasjon uten ytterligere tillatelse, for eksempel hvis vegvesenet mener at det er helt nødvendig med ny eller større vei.
2. Det må vurderes av en skjønnsrett om ekspropriasjonen har flere fordeler enn ulemper. Her kreves en vurdering av interessene til ekspropriant og ekspropriat. En skjønnssak er en rettsak fremlagt etter skjønnsprosessloven, bestående av en juridisk dommer og fire skjønnsmenn.
3. I tillegg til lovhjemmel må det lages et vedtak av et offentlig organ i stat eller kommune, som garanterer at ekspropriasjonen fører med seg flere fordeler enn ulemper. Hvis det ligger boliger eller jordbruk på eiendommen det er snakk om, må det være helt sikkert at det ikke finnes en annen eiendom man heller kan benytte seg av til ekspropriasjonsformålet.

 

Hvordan får man erstatning?

Når et ekspropriasjonsvedtak er fattet blir som regel erstatningen satt ved hjelp av skjønnsrett, men partene kan også bli enige om en pris seg imellom. Sistnevnte kan noen ganger være til fordel for begge, fordi eksproprianten kanskje velger å betale ekspropriaten litt ekstra for å slippe omkostningene som forekommer ved ekspropriasjonsskjønn.

Om man benytter seg av skjønnsretten vil det som regel foretas en befaring av eiendommen. Begge parter må gå til anskaffelse av advokat, og det er eksproprianten som skal ta seg av disse utgiftene. Om det er flere ekspropriater innblandet med felles interesser kan tiltakshaver kreve at disse bruker felles advokat for å begrense kostnadene.

Ekspropriasjonserstatningsloven gir noen retningslinjer for hvordan erstatningen fastsettes:

1. Grunneieren skal gis full erstatning, altså den høyeste verdien av salgs, bruks eller gjenanskaffelsesverdien av eiendommen.
2. Eieren av eiendommen skal ikke tjene på ekspropriasjonen. Det vil si at eventuelle fordeler grunneier får ved å bli fratatt eiendommen vil trekkes fra beløpet som blir utgitt.
3. Ulempeerstatning kan gis om eksplorasjonen skaper ulempe på gjenværende eiendom. Dette kan være faktorer som støy, støv, skjemmende utseende eller innsyn.
4. Skattekrav som utløses ved ekspropriasjonen dekkes ikke.

 

Hvor god tid har man på seg?

Planprosessen er en lang affære, og pårørende skal kunne uttale seg flere ganger før ekspropriasjonen går over i forhandlinger.

Når skjønnet er gjennomført har eksproprianten ett år på å overta eiendommen før alle rettighetene som er opparbeidet blir borte. Eksproprianten og ekspropriaten kan enten avtale seg imellom hvordan overtagelsen skal foregå, eller så kontrollerer myndighetene at erstatningen blir betalt før eksproprianten blir den formelle eieren av eiendommen.

Om ekspropriaten ikke vil gi fra seg eiendommen, som svært sjeldent skjer, kan namsmyndigheten ta over eiendommen med tvang.

Noen ganger ønsker eksproprianten å ta over eiendommen før saken er gjennomført. Om tillatelsen for ekspropriasjon er gitt kan eiendommen tas over tidligere, om ekspropriaten gir tillatelse til dette. Om partene ikke blir enige kan eksproprianten søke om forhåndstiltredelsestillatelse, og blir den godkjent kan også forhåndstiltredelsen gjøres med tvang.

Hva hvis man ønsker å klage?

Man kan anke erstatningsfastsettelsen til lagmannsretten hvis man er uenig i avgjørelsen. Også i dette tilfellet må eksproprianten betale advokatkostnadene, men kun hvis anken grunner i noe håndfast. Dersom det kun er grunneier som ønsker å begjære overskjønn og deretter taper saken, må kostnadene dekkes privat. Om retten mener at det ikke var gyldig grunnlag for å anke kan grunneier bli pålagt å betale ekspropriantens saksutgifter også.

Feil i saksbehandlingen eller rettsanvendelsen er den eneste gyldige grunnen til at lagmannsrettens dom kan ankes videre til Høyesterett.

Takstsenteret har lang erfaring med taksering og utvikling av tilstands-rapporter, og hjelper deg gjerne med skjønn og skade- bolig- og næringstaksering. Ta kontakt for en uforpliktende prat.

 

Kilder:
Advokatfirmaet Harris

Jusstorget

Lovdata

 

SaveSave

SaveSave

Den delen av eiendommens driftskostnader som ikke fordeles ut på leietakerne

Elektronisk dataregister med GAB- registeret som kilde. GAB- registeret er et offentlig register over Grunn, Adresser, Bygninger i Norge.