Termografi

Metode for bestemmelse og gjengivelse av fordelingen av overflatetemperaturen ved å måle IR-strålingens intensitet fra en overflate. Det kreves en fagkyndig tolkning av varmebildet for å kunne vurdere årsaken til uregelmessigheter i varmebildene. Termografi er en metode hvor man benytter et varmekamera for å se temperaturer på en overflate. Andre vanlig brukte navn på varmekamera er termovisjonskamera, IR-kamera eller infrarødt kamera. Utstyret er passivt, det vil si at det ikke sender ut noen stråler eller energi. Utstyret er ufarlig i bruk og bygger på registrering av elektromagnetisk stråling i det infrarøde spekteret. Alt som er varmere en –273 grader sender ut energi i form av elektromagnetisk stråling. Med termografi kan vi se den elektromagnetiske strålingen fra en overflate. Ved hjelp av innebygd programvare gjør kameraet stråling om til temperaturer som visualiseres i form av et temperaturmønster som refereres til en fargeskala. Forenklet sagt kan man si at våre øyne ser lys, mens varmekameraet ”ser” temperaturer. For å få til dette, må man vite noe om hvilke temperaturer som kommer fra omgivelsene, hvor stor avstand det er mellom kamera og det man skal se på samt hva slags materiale og overflate man skal se på. For å kunne måle temperaturen må en overflates evne til å sende ut infrarød stråling også være kjent. Dette kalles emissivitet og en overflate har en emisjonsfaktor mellom 0 og 1. Bildene som tas med varmekameraet kalles termogram eller varmebilde. De kan lagres på tape som videofilm, eller som stillbilder på harddisk. Det siste er det vanligste. Avanserte kameraer lagrer bilder i et format som også kan bearbeides etter at de er lagret. Denne bearbeidingen kan enten gjøres i kameraet eller ved hjelp av spesiell programvare på en PC. Bildets termografiske uttrykk kan bearbeides ved hjelp av termografisk fokusering for å få en presentasjon som best mulig visualiserer det man ønsker å få frem. I bilder som kan bearbeides i ettertid, er det mulig å foreta temperturmålinger i et hvert punkt på bildet.. Årsaken til temperaturvariasjonene man ser må tolkes. Dette krever erfaring og kompetanse og utføres av en termografør. En termografør er den person som utfører og dokumenterer en infrarød termografisk inspeksjon. Termografi kan benyttes i mange sammenhenger. I bygninger benyttes metoden til å kontrollere isolasjon, lokalisere og visualisere evt. utettheter i form av luftlekkasjer i bygninger, kontroll av elektrisk anlegg, påvise varmekabler og varmesløyfers plassering, finne bruddsted på både varmekabler og i en del tilfeller også brudd på vannledninger. All måling foregår på overflaten av det materialet termograføren ser på. IR-kameraet ser ikke inn i selve konstruksjonen, men viser forskjeller i temperatur på overflaten av en konstruksjon. Kameraene har variabel følsomhet, men de mest avanserte av de som vanligvis benyttes i slike tilfeller, har en følsomhet på 0,08 grader. Den store følsomheten gjør at selv mindre temperaturpåvirkninger fra skjulte installasjoner bak en overflate kan påvises under de rette forhold. Kvaliteten på dokumentasjonen vil være avhengig av lokale forhold og bruk av annet kalibrert tilleggsutstyr for å få riktige referanser og optimale resultater på presentasjonene.

Hva er den tekniske verdien av en bolig?

Den tekniske verdien av en bolig beregnes utelukkende på bakgrunn av boligens tekniske tilstand. Slitasje på kjøkkenet, vinduenes alder, hvorvidt badet er fuktsikkert, status på elektrisk anlegg og generell standard på utstyr og overflate er eksempler på noe av det som utgjør boligens tekniske verdi. Teknisk verdi beregnes ut fra hva det koster å bygge tilsvarende bolig ny i dag etter dagens lover, forskrifter og byggekostnader. Deretter gjøres fradrag for alder, slitasje, tilstandssvekkelser, forskriftsmangler, gjenstående arbeider osv

Teknisk verdi står i motsetning til tomteverdien, som regnes ut på bakgrunn av geografisk plassering: hvor attraktivt er nabolaget, nærhet til sentrum, opplevd trygghet, gjenboere, trafikkforhold, solforhold, utsikt og så videre. Listen over faktorer er lang.

Fordi markedsverdien er en kombinasjon av både teknisk verdi og tomteverdi, kan to boliger med lik teknisk verdi likevel ha to vidt forskjellige markedspriser. Dette fordi det er stor forskjell på tomteverdien i for eksempel storbyer og avsidesliggende strøk.

På samme måte kan man forvente at en bolig solgt til 4 millioner i Oslo vil ha en vesentlig lavere teknisk verdi enn en bolig solgt til samme pris i Finnmark – nettopp fordi tomteprisen på boligen i Oslo er høyere enn hva den er i Finnmark.

Takst II

Skal angi realisasjonsverdien i tilfelle av virksomhetens opphør, m.a.o. uavhengig av den virksomhet som foregår ved anlegget. Ved anlegg som neppe synes anvendbart til annet formål, kan begrepet rekonstruksjonsverdi innføres i stedet for realiasjonsverdien. Dette begrepet representerer en forsiktig beregning av anleggsverdien basert på den minimumsforrentning man mener det er realistisk å regne med vil kunne oppnås. En beregning som må foretas på grunnlag av de driftsøkonomiske betraktninger og etter de samme prinsipper som benyttes ved beregning av den normale forrentningsverdien.

Takst I

Er anleggsmidlenes samlede verdi ved nåværende anvendelse uttrykt som hva en tenkt kjøper ved et frivillig salg antas å ville betale for anlegget under forutsetning av fortsatt drift under stort sett uforandrede forhold, hensyn tatt også til anleggets inntjeningsevne

Takst eller Tilstandsrapport

takst

En tilstandsrapport er en detaljert beskrivelse av den tekniske og vedlikeholdsmessige tilstand en bolig befinner seg i. Tilstandsrapport kan leveres med og uten kostnadsoverslag. En tilstandsrapport er en tilstandsbeskrivelse utført i henhold til Norges takseringsforbund’s (NTF) regler og NS3424/3451. ”Nivå 1” er registreringsnivået, basert på kun visuelle observasjoner uten inngrep i byggverket, eventuelt supplert med enkle målinger. NS 3424 angir at Tilstandsgrader (Tg) fra 0 – 3 skal benyttes for å angi grader av tilstandsvekkelse. 0 : ingen symptomer, 1 : svake symptomer, 2 : middels kraftige symptomer, 3 : kraftige symptomer. Tilstandssvekkelser angis ikke for bygningsdeler hvor Tg 0 er registrert. Verditakst er en vurdering av markedsverdien på boligen på takseringsdagen, med hensyn tatt til beliggenhet, standard, størrelse, vedlikehold, evt. heftelser, bruksrettigheter utidsmessighet, m.v.

Se også informasjon om reklamasjonsrapport – og boligsalgsrapport.

tilstandsrapport

S-ROM Sekundærrom Srom

S-ROM er boligens sekundære rom, f.eks: bod, garderobe, kott, matkjeller, fyrrom, lager, garasje, teknisk rom. Det er bruken av rommet som avgjør om rommet defineres som S-ROM eller P-ROM. Areal for S-ROM måles nettoareal av rommet + areal av vegger mellom S-ROM og P-ROM. Se «Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger» for utfyllende beskrivelse.

Sopp

Et problem som i de senere årene har fått større og større oppmerksomhet. Det finnes mange typer nedbrytende sopper i bygningskonstruksjoner og mange av disse påfører beboere helseproblemer. Kfr. faglitteratur på området for mer informasjon.

Skjøte

Det er skjøtet som formelt overfører eiendomsretten fra selger til kjøper. Skjøtet må tinglyses for å gi kjøper rettslig beskyttelse.

Skilsmissetakst

Ved skilsmisse er det viktig at begge parter er komfortable med valg av takstmann, spesielt hvis en av dem skal beholde boligen. Blir partene ikke enige, anbefales det at de oppnevner hver sin takstmann, som i fellesskap setter takst. Det er fornuftig at begge parter er tilstede ved takstbefaringen.